Зато москвичи в последнее время смотрят в сторону области все более охотно. «Исходя из нашей практики, можно говорить об исчезновении психологического барьера у москвичей в отношении ближнего Подмосковья. Для покупателей перестала быть важна московская прописка, грань между Москвой и Подмосковьем стирается. Люди, у которых родители или родственники живут на «Речном вокзале», охотно покупают квартиры в соседних Химках. Или возьмем достаточно удаленный от Москвы город Дмитров. Среди его новоселов есть и жители столицы, приобретающие квартиры «выходного дня» из-за разнообразия спортивных и развлекательных комплексов в округе города, а также хорошей экологической обстановки», — объясняет Сергей Канаев, генеральный директор компании «ПИК-Регион».
Общие проблемы
Строительные программы в области идут не так гладко, как это может показаться на первый взгляд. По словам Анны Меламед, заместителя директора института ГУП НИиПИ Генплана Москвы, руководителя проектной мастерской пригородной зоны, все города ближнего Подмосковья страдают от общих проблем. Таких, например, как дефицит территориальных ресурсов для развития. Средняя плотность жилой застройки здесь довольно низкая — до 5 тыс. кв. м на гектар, поскольку 40% жилого фонда составляет 3—5-этажная застройка. Города ближнего Подмосковья, как правило, не имеют возможности расширения границ и должны развиваться в основном за счет использования внутренних ресурсов — реконструкции и сноса ветхого фонда. А такой подход требует немалых затрат.
Фактическая обеспеченность предприятиями коммунального и бытового обслуживания в области, по словам Меламед, составляет всего 50—60%. Необходимое развитие инженерно-транспортной инфраструктуры также требует немалых вложений. Вопреки рекламным лозунгам экологическая обстановка в ближайшем Подмосковье считается непростой: здесь оказывают влияние и московские, и собственные областные предприятия, автотранспорт, неорганизованные свалки.
Квартира с задержкой
Самый ликвидный товар на подмосковном рынке — жилые комплексы (чем масштабнее, тем лучше), которые появляются на карте города по принципу «все включено». Проблема в том, что сдаются такие проекты новоселам довольно мучительно. Девелоперы даже избегают называть точный квартал сдачи объекта Госкомиссии в различных отчетных бумагах (а уж тем более в строчных объявлениях и на сайтах).
Опоздания со сроками в области — скорее, норма, чем исключение (в Москве все-таки есть варианты). И это понимают все. Даже договоры с частными инвесторами заключаются таким образом, что граждане никакой управы на опаздывающих строителей найти не могут и никаких компенсаций за «простой» не получают. «В области достаточно много замороженных объектов строительства. Существует и еще один способ мошенничества — двойные продажи квартир. Причем реально оценить эти факторы самостоятельно практически невозможно. Рынок недвижимости в целом и сегмент новостроек в частности пока еще носят довольно закрытый характер», — говорит Олег Коленьков, руководитель направления новостроек МИАН.
В будущем ситуация должна в корне измениться. Согласно принятому Федеральному закону о долевом строительстве, девелопер за опоздание сдачи дома Госкомиссии будет нещадно штрафоваться. Правда, в области объекты, попадающие под действие закона, в этом году не появятся точно. Да и в следующем вряд ли. Очень уж не хочется попадать на штраф, тем более что такую ситуацию можно довольно просто смоделировать.
Возьмем, к примеру, микрорайон «Трехгорка» в Одинцовском районе. Местные власти отказываются принять на баланс девять новых корпусов по причине того, что местная же инфраструктура (сети, канализация и пр.) не выдержит резко возросшей нагрузки. Вполне вероятно, что такое опасение небезосновательно. Но почему этот вопрос не возник на стадии обсуждения проекта теми же властями — не известно. Зато известен новый источник заработка.
Мы за ценой не постоим
Первый вопрос, который задают себе люди, выбирающие между московской окраиной и подмосковными городами, — какова разница в цене и как долго она продержится? Сейчас цены в области примерно на 30% ниже, чем в Москве, хотя темпы их роста часто существенно обгоняют столичные (потенциал выше). В Красногорске, Химках и Одинцово стоимость квартир уже вплотную приблизилась к нижнему потолку столичных прейскурантов. За последний год цены на новостройки в Реутове, Люберцах и Одинцово выросли на 25— 30%, в Троицке, Железнодорожном и Балашихе — на 15—20%.
«Подмосковье сейчас — это самое дешевое жилье. И оно обязательно принесет своему владельцу (или инвестору) доход, который удовлетворил бы его. Хотя бы по той простой причине, что деваться будет некуда. Москва — город тесный, а все эти программы по сносу пятиэтажек и выводу промзон… Уже столичные чиновники сами признают, что эти программы будут сорваны. Так куда, спрашивается, расти дальше? Правильно, в область. Сейчас самое ценное в Подмосковье — это потенциал, который «выстрелит» через несколько лет, когда в области подтянется транспортная и социальная сферы. Но в том, что это произойдет, сомневаться не приходится», — считает Дмитрий Некрасов, коммерческий директор группы компаний «СУ-155».
Сохранится ли дельта в 30% между столичным и областным жильем — вопрос спорный. Долго оставаться дешевым подмосковное жилье не может. Дело в том, что себестоимость строительства постоянно растет. И в Подмосковье — быстрее, просто потому, что ресурс для роста больше. Сейчас себестоимость там составляет в среднем $350 за кв. м, но в особо запущенных случаях доходит и до $430 за «квадрат». И это — не включая административную нагрузку, которая в зависимости от аппетитов местных властей может повысить итоговую себестоимость до $600.
Кстати, ситуация с подмосковной соцнагрузкой, которая пару лет назад столь выгодно отличалась от столичной, постепенно теряет свои радужные черты. Особенно в ближайшем Подмосковье. Если на строительство в городе, расположенном не далее 10 км от МКАД, претендуют две-три московские компании, можно с уверенностью предположить, что город обложит их данью по полной программе. И это не только жилые площади, объекты социальной инфраструктуры в придачу к микрорайону (что, в принципе, уже привычно). Это — реконструкция (а проще — строительство) дорог, ведущих к будущему жилью новоселов. Это — коммуникации, которые приходится делать самим, поскольку областные, в большинстве случаев, использовать просто невозможно. В общем, держать в этой ситуации ценовую планку на доступном уровне довольно проблематично.
Губернский размер
На карте рынка новостроек ближайшего Подмосковья можно найти много интересного. Например, Одинцово — по-прежнему один из самых популярных и дорогих городов области. Квадратный метр здесь стоит от $820. Другой активно осваиваемый москвичами город — Красногорск. Самые интересные новостройки тут появляются подальше от железной дороги и поближе к лесу. Раскрученное риэлтерами место — Павшинская пойма. Здесь всем строительным миром Москвы уже не один год возводят район «Красногорье». Недавно вышла на рынок вторая очередь — 284 200 кв. м. Всего же построят около 1,4 млн. кв. м жилья (индивидуального и «панели»). Кроме того, вдоль берега Москвы-реки удет разбита парковая зона отдыха, включающая детский парк, яхт-клуб, киноконцертный комплекс, аквапарк с гидропарком и ботанический сад. В районе планируется открыть крупнейший в стране горнолыжный комплекс. Стоимость жилья в официальных прайсах — от $990 за кв. м.
Мытищам горно-лыжный курорт не грозит, но здесь так с инфраструктурой дела обстоят неплохо. В городе преобладает монолитно-кирпичное строительство: жилые комплексы со своими магазинами, кафе, бытовыми службами. В ЖК «Планета», например (ул. Воровского, мкр. 25), 1—4-комнатные квартиры идут по цене от $840 за кв. м. Новые коммуникации, проложенные от городской сети на средства застройщика, прилагаются. По аналогичной схеме строятся 14-й квартал и квартал «Юбилейный». Цена — от $800 за кв. м.
На востоке и юго-востоке области повышенным спросом пользуется жилье в Реутове и Люберцах, расположенных непосредственно рядом с Москвой. Главными плюсами этих промышленных городков являются удобное расположение и налаженное транспортное сообщение. В Реутове к 2010 году планируют построить метро. Один из выходов новой станции метрополитена «Новокосино» (следующая за «Новогиреево») будет находиться на пересечении Носовихинского шоссе сЮжной улицей в Реутове. Если планы реализуются, то цены на реутовские новостройки могут подскочить на 50%. Сейчас один «квадрат» нового здешнего жилья стоит $800.
В Домодедово, где прочно обосновалась строительная компания «Дружба», застраивается микрорайон на ул. Рабочей, который, не долго думая, назвали тоже «Дружбой». В списке объектов инфраструктуры значатся развлекательный киноцентр, спортивный комплекс, школа, садик и пр. Цены вполне себе «дружеские» — от $590 за кв. м (за «двушку» в кирпичном доме).
Из более дальних городов привлекателен Троицк. Он расположен в живописном месте на берегу Десны. Здесь более-менее налажена инфраструктура, а по улицам ходят интеллигентные люди (Троицк называют городом физиков). Стоимость «квадрата» — от $560. Еще дин «интеллигентный» город — Королев. Тут нет вредных роизводств, зато есть красивая природа и жилье, которое продается по божеской цене от $560 за кв. м.
В экологически чистых Химках самый масштабный проект — «Новокуркино». На территории 81 га силами компании «ПИК-Регион» планируется до 2007 года возвести современный район площадью более 900 000 кв. м с полным набором объектов социальной инфраструктуры. В «Новокуркино» будут построены многоэтажные дома серии КОПЭ и КОПЭМ-Парус», а также монолитнокирпичные дома повышенной комфортности. Цена — от $715 за «квадрат». Непосредственная близость к микрорайону таких «монстров» торговли, как «МЕГА» и «ИКЕА», заставляют считать «Новокуркино» одним из наиболее выгодных источников инвестирования в области.
«Паруса» от «ПИКа» можно обнаружить и в Долгопрудном. Здесь компания строит микрорайон «Центральный». Первая очередь — дома по индивидуальному проекту, вторая — серия КОПЭ-Парус. Цена — от $615 за кв. м.
В Балашихе стартует сразу несколько крупных проектов. Микрорайон «Солнцеград» будет построен к 2011 году, но уже в 2006-м планируется ввести в эксплуатацию 125 000 кв. м жилья и объектов инфраструктуры, в том числе три 17-этажные одноподъездные башни и восемь многосекционных зданий переменной этажности, от шести до десяти этажей. Проект предусматривает комплексную застройку по принципу «город в городе» с возведением и сдачей в эксплуатацию всех объектов инфраструктуры, необходимых для современного городского жителя. Стоимость жилья — $650—780 за кв. м.
Также в Балашихе застраивается микрорайон 22, получивший название «Балашиха-Парк». На территории площадью 38 га планируется возвести 28 жилых разноэтажных корпусов — как типовых панельных серий И-155, ИП-46С и П-46М, так и домов по индивидуальному проекту жилой площадью 361 800 кв. м. Дата окончания строительства «Балашиха-Парка» — 2007 год. Цена — $700 за кв. м.
